10-årig vedligeholdelsesplan: sådan bygger vi den op
En 10-årig plan er bestyrelsens vigtigste styringsværktøj. Her viser vi hvordan en faglig plan er bygget op – og hvorfor den både gør generalforsamlingen lettere og banken mere venlig.
Kort fortalt
- Plan = tilstand + tidsplan + budget + finansiering. Mangler én del er det ikke en plan.
- Tilstandsregistrering på stedet er fundamentet – ikke skrivebords-vurdering.
- Kontakt os for et uforpligtende tilbud.
- Skal opdateres hver 3.–5. år for at være retvisende.
Hurtige svar
- Hvad indeholder en faglig plan?
- Tilstandsregistrering, prioriterede tiltag, 10-årigt budget og finansieringsforslag.
- Hvor lang tid tager den at lave?
- 3–6 uger fra besigtigelse til færdig plan.
- Skal banken se den?
- Ja, ved fælleslån og refinansiering. En faglig plan giver bedre vilkår.
- Hvor ofte skal den opdateres?
- Hver 3.–5. år, eller efter større tiltag.
De fire dele en plan SKAL have
Vi ser ofte ‘planer’ på 4 sider med en farveskala og ingen tal. Det er ikke en plan – det er en farveprintet ønskeseddel. En reel 10-årig vedligeholdelsesplan består af fire dele, og mangler én af dem, kan hverken bestyrelse, beboere eller bank bruge dokumentet til at træffe beslutninger.
- 1
Tilstandsregistrering
Vi går ejendommen igennem på stedet: tag, facade, vinduer, opgange, tekniske installationer, kælder, gård. Hver bygningsdel får en tilstandskarakter (TG 1–3) og noter med billeder.
- 2
Prioriterede tiltag
Hvert tiltag får en kategori: akut (0–2 år), planlagt (3–6 år), langsigtet (7–10 år). Det gør det muligt at træffe beslutninger uden at læse 80 sider.
- 3
10-årigt budget
Konkrete tal pr. tiltag i 2026-prisniveau, fordelt på årene. Inkl. forventede prisstigninger og buffer på 10–15 %.
- 4
Finansieringsforslag
Hvad kan dækkes af opsparingen, hvad kræver fælleslån, og hvad bør lægges på fællesudgifterne fra år 1? Det er her bestyrelsen kan kommunikere ærligt med beboerne.
Skal jeres forening have en plan?
Vi laver 10-årige vedligeholdelsesplaner i hele Storkøbenhavn med uforpligtende tilbud og fast leveringstid.
Sådan foregår vores proces
- 1
Indledende samtale med bestyrelsen
30–60 min over telefon eller på stedet. Vi gennemgår tidligere planer, kendte problemer og ønsker.
- 2
Dokumentgennemgang
Sidste 5 års referater, regnskab, evt. tilstandsrapporter, energimærke og forsikringssager.
- 3
Besigtigelse på stedet
1/2 til 1 dag afhængig af ejendommen. Tag, facader, opgange, kælder, gård og fællesarealer. Vi tager mange billeder.
- 4
Udkast til bestyrelsen
Vi sender et udkast 2–3 uger efter besigtigelse. Bestyrelsen kommenterer.
- 5
Færdig plan + præsentation
Endelig plan leveres som PDF, og vi tilbyder altid at præsentere den på et bestyrelsesmøde eller generalforsamling.
Eksempel: karré på Nørrebro, 28 lejligheder
En ejerforening med en 1908-karré bestilte en plan i 2025. Tidligere ‘plan’ var fra 2017, lavet uden besigtigelse. Vores tilstandsregistrering afslørede tre kritiske forhold.
| Bygningsdel | Tilstand | Tiltag | År | Estimat |
|---|---|---|---|---|
| Tagpap på baghus | Akut – utætheder | Udskiftning + isolering | 2026 | et større beløb |
| Vinduer mod gade | Slidte, kondensskader | Renovering + tætning | 2027–2028 | et større beløb |
| Facade mod gård | Løse fuger, revner | Fugning + reparation | 2029 | et større beløb |
| Opgangsmaling | Slidt | Maling i to opgange | 2030 | et større beløb |
| Faldstammer | Begyndende korrosion | Udskiftning lodrette | 2032–2033 | et større beløb |
Uddrag fra reel 10-årig plan, anonymiseret.
Foreningens samlede 10-årige behov: et større beløb Eksisterende opsparing dækkede et større beløb Resten blev fordelt: et større beløb via fælleslån (+et større beløb/md i fællesudgifter), et større beløb via henlæggelser over 10 år. Generalforsamlingen vedtog planen med 92 % flertal – fordi tallene var konkrete og finansieringen var gennemarbejdet.
Hvornår skal planen opdateres?
En vedligeholdelsesplan er ikke et engangsdokument. Vi anbefaler opdatering hver 3.–5. år, eller hver gang ét af følgende sker:
- Et større tiltag er gennemført (tag, facade, vinduer).
- Foreningen optager nyt fælleslån.
- Der opdages skader der ikke var med i planen.
- Priserne stiger markant (10 %+ over 2–3 år).
Klar til en faglig 10-årig plan?
Vi laver planer for ejer- og andelsforeninger i hele Storkøbenhavn.
Ofte stillede spørgsmål
- Hvad koster en 10-årig vedligeholdelsesplan?
- et større beløb afhængig af ejendommens størrelse og kompleksitet. Mindre foreninger (under 15 lejligheder) ligger typisk i den lave ende.
- Kan vi nøjes med en intern plan lavet af bestyrelsen?
- Til internt brug ja, men banken og en kommende køber vil bede om en faglig plan ved fælleslån eller refinansiering.
- Skal vi have en byggesagkyndig på besigtigelsen?
- Ja. Planen står og falder med tilstandsregistreringen. Skrivebordsplaner uden besigtigelse er sjældent retvisende.
- Kan I præsentere planen på generalforsamlingen?
- Ja, det gør vi gerne. Det fjerner mange spørgsmål og gør beslutningen lettere.
En god 10-årig vedligeholdelsesplan er ikke et papir – det er et arbejdsredskab bestyrelsen bruger til at træffe beslutninger og kommunikere ærligt med beboerne. Hvis I står overfor større tiltag, så start her.