Er en vedligeholdelsesplan lovpligtig? Lovkrav, 8 lejligheder og 5-års cyklus (2026)
Vedligeholdelsesplan er lovpligtig for ejerforeninger med 8 eller flere ejerlejligheder, og planen skal revideres mindst hvert 5. år. Her gennemgår vi lovkravet for 2026, hvad der gælder for andelsforeninger, og hvad det koster at få planen på plads. Udarbejdet ud fra sager vi sidder med ved bestyrelsesborde i København.
Hurtige svar
- Er en vedligeholdelsesplan lovpligtig for en ejerforening?
- Ja, hvis foreningen har 8 eller flere ejerlejligheder. Så skal der vedtages en plan, der dækker de næste 10 år.
- Hvor ofte skal planen revideres?
- Mindst hvert 5. år. En plan, der ikke er revideret inden for de seneste 5 år, opfylder ikke længere lovkravet.
- Hvad gælder for foreninger under 8 lejligheder?
- Der er ikke et formelt lovkrav, men banker, forsikringsselskaber og købere beder om planen alligevel.
- Gælder kravet også andelsforeninger?
- Nej, ikke som generelt lovkrav, men de fleste vedtægter anbefaler en plan, og långivere kræver den i praksis ved fælleslån.
Vedligeholdelsesplan ejerforening: Lovkravet i 2026
Siden 1. januar 2021 har det været lovkrav, at ejerforeninger med 8 eller flere ejerlejligheder vedtager en vedligeholdelsesplan, der dæker de næste 10 år. Planen skal revideres mindst hvert 5. år, så en plan fra før 2021 eller en der ikke er revideret inden for de seneste 5 år, opfylder ikke længere loven.
Reglen følger af ejerlejlighedsloven (lov nr. 1716 af 27. december 2018, trådt i kraft 1. januar 2020). Har foreningen færre end 8 ejerlejligheder, er der formelt ikke et lovkrav, men långivere, forsikringsselskaber og købere skelner sjældent, når de beder om dokumentation.
Lyder det indviklet? Det er det ikke. De to tal, der bestemmer om I er omfattet, er 8 lejligheder og 5 år mellem hver revision. Dem vender vi tilbage til gennem hele artiklen.
Hvad vi oplever i foreningerne
Mange bestyrelser, vi taler med, særligt i mindre andelsforeninger på Nørrebro og Vesterbro, tror enten at de er fritaget, eller at en gammel plan fra 2014 stadig 'tæller'. Begge dele kan blive dyrt.
Det vi typisk ser: En forening søger nyt fælleslån, banken beder om aktuel vedligeholdelsesplan, og pludselig står bestyrelsen med 2-3 ugers forsinkelse på et lån de havde regnet med. Eller: En lejlighedsejer vil sælge, mægleren beder om planen, og bestyrelsen har ikke en, det koster typisk køber 50.000–100.000 kr. i utryghedstillæg på prisen.
Planen er ikke kun en juridisk pligt. Den er bestyrelsens vigtigste værktøj til at undgå særopkrævninger og holde fokus på det rigtige arbejde i den rigtige rækkefølge.
8 ejerlejligheder: Tærsklen der gør planen lovpligtig
Lovkravet gælder fra 8 ejerlejligheder og opefter. Har jeres ejerforening 8, 12 eller 30 ejerlejligheder, skal I have en vedligeholdelsesplan, og den skal være aktuel.
Er I færre end 8, er planen ikke et formelt lovkrav, men som regel en god idé alligevel. Långivere kræver den ved refinansiering, og en køber beder om den ved salg. En manglende plan bliver her oftest prissat som usikkerhed, og det rammer ejeren i salgsprisen.
5-års cyklussen: Hvor ofte skal planen revideres?
Loven kræver, at vedligeholdelsesplanen revideres mindst hvert 5. år. En plan fra 2014 eller 2019 er således forældet som gyldig dokumentation, både juridisk og fordi priserne på bygningsdele typisk er steget 30-60 % siden da.
En revision betyder ikke nødvendigvis, at planen skal laves helt om. Ofte kan en eksisterende plan opdateres med nye priser og en ny besigtigelse, hvis den oprindelige var grundig. Vi ser dog ofte, at en plan, der er mere end 5 år gammel, mangler poster, der er opstået siden, for eksempel tagrenoveringer eller fugtskader.
Andelsforeninger: anbefaling, ikke lovkrav
For andelsboligforeninger er der ikke et tilsvarende generelt lovkrav, men de fleste vedtægter (ABF's standardvedtægter) indeholder anbefalinger om en vedligeholdelsesplan. Långivere kræver det reelt set ved refinansiering eller ved optagelse af nye fælleslån.
Der er samtidig en forskel, der betyder noget i praksis: i en andelsforening indgår vedligeholdelsesefterslæbet i beregningen af andelskronen. En manglende plan bliver derfor ikke bare et teknisk problem, men et spørgsmål om, hvorvidt foreningens andele er prissat rigtigt.
Gå videre til den rigtige side
- Vedligeholdelsesplan til ejerforening, priser, indhold og leveringstid
- Vedligeholdelsesplan til andelsforening og boligforening, tilpasset andelskrone og fælleslån
- Drift og vedligeholdelsesplan, når driften også skal med i planen
Hvorfor alle foreninger bør have en, uanset loven
Forudsigelig økonomi: Ingen pludselige særopkrævninger.
Bedre lånevilkår: Banker og realkreditinstitutter giver bedre vilkår ved dokumenteret vedligeholdelse.
Højere salgspriser: Lejligheder i foreninger med plan handles 3-7% højere ifølge ejendomsmæglerorganisationerne.
Færre konflikter i bestyrelsen: Beslutninger træffes på baggrund af dokumentation, ikke mavefornemmelse.
Hvad skal planen indeholde for at opfylde loven?
Loven kræver en 10-årig plan med beskrivelse af det forventede vedligeholdelsesbehov, en prioritering af opgaverne og en estimeret økonomi. Planen skal vedtages på generalforsamling og revideres mindst hvert 5. år. En professionelt udarbejdet plan dækker dette med god margin.
Konsekvenser ved manglende plan i en ejerforening
Låneoptagelse: Realkredit og bank beder om en aktuel vedligeholdelsesplan, når foreningen søger fælleslån eller omlægger. Mangler den, udskydes sagen typisk 2-4 uger, og i nogle tilfælde stilles krav om lavere belåning.
Salg af lejligheder: Køber og mægler efterspørger planen. Uden dokumentation prissættes usikkerheden ind, og ejeren bærer tabet ved salget.
Bestyrelsesansvar: Opstår der en skade, som en almindelig gennemgang ville have forudset, står bestyrelsen svagere, både over for ejerne og i en eventuel forsikringssag.
Særopkrævninger: Uden plan bliver større arbejder finansieret akut i stedet for opsparet, og det rammer ejerne hårdt i enkelte år.
Pris og tidsplan for en ejerforening
En 10-årig vedligeholdelsesplan koster fra 10.000 kr. for én opgang og op til 19.600 kr. for større ejendomme med flere opgange og bygningsdele.
Leveringstid er typisk 2-4 uger fra booking til færdig plan, inklusive besigtigelse, fotodokumentation, prioriteret opgaveliste og et 10-årigt budget klar til generalforsamlingen.
Ofte stillede spørgsmål
- Hvad sker der hvis vi ikke har en plan?
- Ingen automatisk bøde, men reelle konsekvenser: dårligere lånevilkår, lavere salgspriser, sværere forsikringssager, og bestyrelsesansvar hvis der opstår skader der kunne have været forudset.
- Tæller en gammel plan fra fx 2014?
- Loven kræver revision mindst hvert 5. år. En plan fra 2014 er ikke længere gyldig dokumentation, og priserne er forældede med 30-60 % på de fleste poster pga. prisudviklingen siden da.
- Skal planen vedtages på generalforsamlingen?
- Ja. For ejerforeninger skal planen formelt vedtages på generalforsamlingen. Vi leverer planen i en form som bestyrelsen nemt kan præsentere, typisk med en kort sammenfatning til generalforsamlingen og en fuld teknisk PDF som bilag.
- Vi er kun 6 ejerlejligheder, er vi fritaget?
- Formelt ja, lovkravet gælder fra 8 lejligheder. Men långivere, forsikringsselskaber og købere skelner ikke. Vi anbefaler at små foreninger også får en plan, det er typisk billigere end I tror.
- Hvor lang tid tager det fra vi siger ja?
- Typisk 2-4 uger fra booking til færdig PDF. Vi prioriterer generalforsamlinger, sig til hvis I har en deadline, så lægger vi besigtigelsen først i kalenderen.
Hos Energo laver vi vedligeholdelsesplaner for ejer- og andelsforeninger i hele København og omegn, fra små andelsforeninger på Vesterbro til større ejendomme på Østerbro og Frederiksberg. Skal jeres forening have planen på plads inden generalforsamlingen eller næste låneomlægning, så giv os et kald. Vi giver en uforpligtende pris og en realistisk leveringsdato med det samme.
Om forfatteren
Ahmad Abdulkhalek
Certificeret energikonsulent og byggesagkyndig, Energo
Ahmad gennemgår boliger, tage og etageejendomme i København og på Sjælland og udarbejder energimærker, vedligeholdelsesplaner og byggetekniske rapporter. Artiklerne her er skrevet og fagligt godkendt ud fra praktisk erfaring fra sagerne.
Mød teamet bag Energo