1 års eftersyn: frist, eftersynsprotokol og de mangler vi oftest finder
1 års eftersyn er den gennemgang, der ligger cirka et år efter byggeriets aflevering, og det er her de fejl viser sig, som ingen kunne se på afleveringsdagen. Her får du fristerne, hvad protokollen skal indeholde, og de mangler vi igen og igen finder i nyere boliger og etagebyggeri i København.
Hurtige svar
- Hvornår skal 1 års eftersyn holdes?
- Cirka et år efter afleveringen. Book gerne besigtigelsen 6-8 uger før årsdagen, så protokollen er færdig inden fristen.
- Hvad er en eftersynsprotokol?
- Den nummererede mangelliste med fotos, placering og teknisk begrundelse, som entreprenøren skal forholde sig til.
- Hvem betaler for udbedringen?
- Er forholdet en mangel i forhold til det aftalte, er det entreprenøren, der skal udbedre den.
- Hvad koster en uvildig gennemgang?
- Fra 6.500 kr. ekskl. moms for en enkelt bolig, fra 9.500 kr. for en mindre ejendom med én opgang.
Hvad er 1 års eftersyn, og hvorfor er det vigtigt
Et byggeri afleveres, når entreprenøren mener det er færdigt, og bygherren skriver under. Problemet er, at en bygning først viser sit sande jeg, når den har været brugt gennem en vinter. Varmen har kørt, materialerne har arbejdet, og fugten har fundet de steder, hvor tætningen ikke var god nok.
Derfor findes 1 års eftersynet. Det er den planlagte anledning til at gå bygningen igennem, mens entreprenøren stadig har pligt til at udbedre mangler. Bliver forholdene ikke skrevet ned nu, bliver det svært at dokumentere senere, hvornår de blev konstateret.
Det er ikke et møde, hvor man går rundt og peger. Det er en teknisk gennemgang, der ender i et dokument.
Fristen: hvornår skal eftersynet ligge?
Eftersynet ligger cirka et år efter afleveringen. Den præcise dato afhænger af afleveringsprotokollen og den kontrakt, byggeriet er indgået på, typisk AB 18 eller ABT 18 for større byggeri.
I praksis er det vigtigste, at gennemgangen bliver planlagt i god tid. En besigtigelse skal booke sig ind i en kalender, og en protokol skal skrives, læses og sendes. Vi anbefaler at bestille 6-8 uger før årsdagen. Vi har set foreninger, der ringer fire dage før fristen, og så er der ikke tid til at gøre det ordentligt.
Gå videre
- 1 og 5 års gennemgang, priser, indhold og leveringstid
- 5 års gennemgang, den anden frist, I skal have i kalenderen
De mangler vi oftest finder ved 1 års eftersyn
Revner ved samlinger og over døre og vinduer, hvor bygningen har sat sig. Nogle er kosmetiske, andre er tegn på en reel bevægelse i konstruktionen. Forskellen er hele pointen med at have en fagperson med.
Vådrum, hvor faldet mod afløbet ikke er tilstrækkeligt, eller hvor fugerne omkring bruseniche og gulvafløb har trukket sig. Det er en af de mangler, der bliver dyrest, hvis den først opdages efter fem år.
Ventilation, der ikke yder det aftalte. Vi måler, i stedet for at gætte. Kombineret med tætte nye boliger giver underdimensioneret ventilation kondens på vinduer og skimmel i hjørner og på ydervægge bag møbler.
Utætte inddækninger ved tag, kviste og altandøre, som først giver fugtspor efter en periode med slagregn. På etagebyggeri bruger vi ofte drone til at komme tættere på uden stillads.
Døre og vinduer, der er gået skævt eller ikke slutter tæt. Enkelt at få justeret nu, ærgerligt at betale for selv om tre år.
Hvad skal eftersynsprotokollen indeholde?
En eftersynsprotokol skal kunne bruges. Det betyder, at hvert fund skal kunne genfindes, forstås og prissættes af den, der skal udbedre det.
Nummereret liste med præcis placering, gerne med rumangivelse og etage. Foto af hvert forhold. En kort teknisk begrundelse for, hvorfor forholdet er en mangel i forhold til det, der var aftalt eller kan forventes efter normal udførelse. Og et forslag til, hvad udbedringen kræver.
Vi holder væsentlige mangler adskilt fra kosmetiske forhold. Det giver en langt bedre dialog med entreprenøren, når listen ikke blander en aktiv fugtskade sammen med en ridse i en fodpanel.
Hvorfor uvildig gennemgang, og ikke entreprenørens egen
Entreprenøren deltager naturligvis i eftersynet, men det er ikke entreprenørens opgave at finde flest mulige fejl i sit eget arbejde. Der er en indbygget interesse i, at listen bliver kort.
Vi udfører ikke selv byggearbejde og tjener ikke på udbedringen. Vores honorar er det samme, uanset om vi finder to eller tyve mangler. Det er hele grundlaget for, at protokollen kan stå på egne ben, hvis sagen ender hos administrator, forsikring eller advokat.
Pris og forløb
En uvildig 1 års gennemgang koster fra 6.500 kr. ekskl. moms for en enkelt bolig og fra 9.500 kr. for en mindre ejendom med én opgang. Prisen er fast og aftalt før besigtigelsen.
Forløbet er kort: vi læser afleveringsprotokol og tegninger, besigtiger bygningen i 2-4 timer, og leverer protokollen som PDF inden for 5-10 hverdage. Derefter svarer vi på entreprenørens indsigelser og deltager gerne i mødet, hvor manglerne gennemgås.
Ofte stillede spørgsmål
- Er 1 års eftersyn lovpligtigt?
- Der er ikke et generelt lovkrav om, at private bygherrer får en uvildig gennemgang, men eftersyn er fast praksis efter AB-reglerne, og for byggeri med byggeskadeforsikring stilles der krav om eftersyn. Uanset hvad er det fristen, der styrer, om et mangelkrav kan gøres gældende.
- Kan vi selv lave gennemgangen?
- I kan godt gå rundt og notere. Udfordringen er at vurdere, om en revne er aktiv, om et fugtspor kommer fra en utæthed eller fra kondens, og om ventilationen yder det aftalte. Det er de vurderinger, entreprenøren stiller spørgsmål til.
- Hvad hvis entreprenøren afviser vores mangler?
- Så er dokumentationen afgørende. En protokol med foto, placering og teknisk begrundelse er svær at afvise generelt, og den kan bruges direkte, hvis sagen skal videre til forsikring eller voldgift.
- Vi har overtaget en gammel 1 års protokol, ingen har fulgt op på. Hvad gør vi?
- Ring til os. Vi sammenholder protokollen med bygningens nuværende stand og vurderer, hvad der stadig kan gøres gældende inden 5 års fristen.
- Dækker I hele Storkøbenhavn?
- Ja. Vi kører selv i hele København, Frederiksberg, Gentofte og omegn, og på det meste af Sjælland.
Skal jeres byggeri have 1 års eftersyn inden for de næste måneder, så tag kontakt i god tid. Vi giver en fast pris og en dato, der ligger inden fristen, så protokollen er færdig, når den skal bruges.
Om forfatteren
Ahmad Abdulkhalek
Certificeret energikonsulent og byggesagkyndig, Energo
Ahmad gennemgår boliger, tage og etageejendomme i København og på Sjælland og udarbejder energimærker, vedligeholdelsesplaner og byggetekniske rapporter. Artiklerne her er skrevet og fagligt godkendt ud fra praktisk erfaring fra sagerne.
Mød teamet bag Energo