5 års gennemgang af nybyggeri: den sidste chance for at få manglerne udbedret
5 års gennemgangen er den sidste planlagte anledning til at gøre mangler gældende over for entreprenøren. Her får du fristen, de skader vi typisk finder efter fem år, og hvordan I sikrer, at kravet ikke går tabt, fordi gennemgangen blev udskudt et halvt år for længe.
Hurtige svar
- Hvornår skal 5 års gennemgangen holdes?
- Inden for de fem år, hvor entreprenøren som hovedregel stadig kan gøres ansvarlig. Book i god tid, gerne 2-3 måneder før fristen.
- Hvad sker der efter fristen?
- Manglen er stadig reel, men muligheden for at kræve den udbedret på entreprenørens regning bliver væsentligt svækket.
- Hvad finder man typisk?
- Aktive revner, fugtskader, utætte inddækninger, altanproblemer og facadefuger, som først bliver synlige efter nogle år.
- Hvad koster gennemgangen?
- Fra 6.500 kr. ekskl. moms for en enkelt bolig, fra 9.500 kr. for en mindre ejendom med én opgang.
Hvorfor 5 års gennemgangen er den vigtigste
Ved 1 års eftersynet finder man de fejl, der viste sig hurtigt. Ved 5 års gennemgangen finder man de fejl, der var der hele tiden, men som skulle have tid til at udvikle sig, før nogen kunne se dem.
Det er typisk de dyre. En inddækning, der har lukket vand ind i en tagkonstruktion i fire vintre, koster ikke det samme at udbedre som en fuge, der blev opdaget efter et år.
Efter fristen skifter regningen adresse. Derfor er gennemgangen ikke en formalitet, men et økonomisk værn for bygherren eller foreningen.
Fristen, og hvorfor I ikke skal vente til sidste uge
Ansvaret for mangler løber som hovedregel fem år fra afleveringen efter AB-reglerne. Den præcise beregning afhænger af den aftale, byggeriet er indgået på, og af afleveringsprotokollen.
Det praktiske problem er tidsforbruget. Der skal bookes en besigtigelse, skrives en protokol, og derefter skal entreprenøren have mulighed for at forholde sig til den. Ringer man tre uger før fristen, er der ikke plads til det forløb.
Vi anbefaler at bestille 2-3 måneder før femårsdagen. Så er der også tid til at supplere med en fugtundersøgelse eller en droneinspektion, hvis gennemgangen giver anledning til det.
Gå videre
- 1 og 5 års gennemgang, priser, indhold og leveringstid
- 1 års eftersyn, den første frist og hvad protokollen skal indeholde
- Fugtundersøgelse, når gennemgangen finder fugt, der skal dokumenteres
De mangler vi typisk finder efter fem år
Revner, der er vokset. Det afgørende er, om bevægelsen er stoppet, eller om der stadig sker noget. Vi vurderer revnemønster, bredde og placering i forhold til konstruktionen, ikke bare om det ser grimt ud.
Fugt i kældre og krybekældre, hvor fugtsikringen eller drænet ikke er udført som forudsat. Vi måler fugten frem for at skønne, og dokumenterer niveauerne, så tallene kan bruges i en sag.
Tag og inddækninger, hvor vandet har fundet en vej ind ved kviste, skotrender, gennemføringer og altandøre. På etagebyggeri kommer vi tættere på med drone i stedet for at koste stillads på et indledende eftersyn.
Altaner, hvor belægning, fald og rækværksforankring viser tegn på fugtophobning eller korrosion.
Facadefuger og pudslag, hvor afskalninger og løse partier først bliver tydelige efter nogle frostperioder.
Sammenhold med 1 års protokollen
Et af de mest værdifulde elementer i en 5 års gennemgang er at tage 1 års protokollen med ud på ejendommen. Hvad blev udbedret, hvad blev der lovet, og hvad står stadig åbent?
Vi ser ofte punkter, der blev noteret som udbedret, men hvor udbedringen ikke løste årsagen. Så er forholdet stadig en mangel, og den historik gør kravet stærkere, ikke svagere.
Har foreningen ikke en 1 års protokol, laver vi gennemgangen på det, bygningen viser i dag, sammenholdt med tegninger og afleveringsmateriale.
Fra protokol til udbedring
Protokollen er kun det halve arbejde. Den anden halvdel er dialogen med entreprenøren, hvor de faglige argumenter skal holde.
Vi svarer på indsigelser og deltager gerne i mødet som teknisk bisidder, så bestyrelsen eller bygherren ikke står alene med tallene. Skal sagen videre til forsikring eller voldgift, er dokumentationen skrevet, så den kan bruges dér.
Vi udfører ikke selv byggearbejde og har ingen aftaler med entreprenører. Vores honorar er det samme, uanset hvad gennemgangen viser.
Pris på 5 års gennemgang
Fra 6.500 kr. ekskl. moms for en enkelt bolig, fra 9.500 kr. for en mindre ejendom med én opgang og fra 12.500 kr. for ejendomme med 2-4 opgange. Droneinspektion af tag kan tilkøbes for 2.500 kr.
Prisen er fast og aftalt før besigtigelsen. Den ændrer sig ikke, uanset hvor mange fund gennemgangen giver.
Ofte stillede spørgsmål
- Kan vi gøre krav gældende efter de fem år?
- Ved skjulte fejl og forhold, der skyldes grov uagtsomhed, kan der være længere frister, men det er væsentligt sværere at komme igennem med. Derfor er den planlagte gennemgang inden fristen det sikre spor.
- Hvad hvis entreprenøren er gået konkurs?
- Så retter opmærksomheden sig mod eventuel byggeskadeforsikring, garantistillelse eller andre parter i byggeriet. Vi dokumenterer forholdene, så I har grundlaget klar til den vej.
- Skal 1 års og 5 års gennemgangen laves af samme rådgiver?
- Ikke nødvendigvis, men det er en fordel, hvis rådgiveren kender bygningen. Vi kan sagtens overtage en sag, hvor 1 års eftersynet blev lavet af andre.
- Hvor lang tid tager det at få protokollen?
- 5-10 hverdage fra besigtigelsen. Har I en frist tættere på, så sig det, og vi prioriterer sagen.
- Laver I gennemgange på etagebyggeri i København?
- Ja. Vi arbejder både med enkeltboliger og med ejer- og andelsforeninger i nyere etagebyggeri i hele Storkøbenhavn.
Nærmer jeres byggeri sig femårsdagen, så få gennemgangen i kalenderen nu. Vi giver en fast pris og en dato, der ligger med god margin til fristen, så manglerne kan nå at blive behandlet.
Om forfatteren
Ahmad Abdulkhalek
Certificeret energikonsulent og byggesagkyndig, Energo
Ahmad gennemgår boliger, tage og etageejendomme i København og på Sjælland og udarbejder energimærker, vedligeholdelsesplaner og byggetekniske rapporter. Artiklerne her er skrevet og fagligt godkendt ud fra praktisk erfaring fra sagerne.
Mød teamet bag Energo